Ventajas de vender una vivienda en 2014 o en 2015

Ventajas de vender una vivienda en 2014 o en 2015
Ref. CISS 5909/2014
¿Está pensando vender un inmueble? Si lo tiene desde hace tiempo es posible que le merezca la pena adelantar la venta antes del 31-12-2014. Si es de reciente adquisición, quizás le convenga venderlo en 2015, debido a la rebaja de tipos
La reforma fiscal que está tramitándose actualmente en el Parlamento introduce novedades en el tratamiento de las plusvalías no sólo en cuanto al tipo impositivo aplicable sino también en la medida que elimina las correcciones monetarias y los coeficientes de abatimiento aplicables a las transmisiones de bienes adquiridos antes de 1994.
Así, en el caso de bienes inmuebles. hasta la fecha, se corrige la inflación aplicando sobre el valor de adquisición coeficientes de depreciación monetaria, aprobados cada año en los Presupuestos Generales del Estado.
Además, aquellos adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, tienen derecho a una reducción por la plusvalía generada entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006.
Por otra parte, se produce una rebaja en el tipo de la base del ahorro, pero es posible que dependiendo de la antigüedad de éste no compense la rebaja con la pérdida de los coeficientes correctores y de los de abatimiento.
Por eso, si está pensando vender su inmueble y éste lo tiene desde hace tiempo es posible que le merezca la pena adelantar la venta antes del 31 de diciembre.
Si por el contrario, el inmueble que pretende vender es de reciente adquisición, quizás le resulte más ventajoso esperar a venderlo a partir del 1 de enero de 2015, debido a la rebaja de tipos.
Como hemos comentado, en la reforma también está prevista la rebaja de los tipos impositivos que se aplican sobre las ganancias patrimoniales. Sin embargo, ello no compensa el golpe fiscal que sufrirán muchos contribuyentes. Actualmente, las plusvalías, generadas en más de un año, tributan al 21% para los primeros 6.000 euros de beneficio. Entre 6.000 y 24.000 euros pagan el 25% y a partir de ese nivel se aplica un 27%. En 2015, independientemente del plazo en el que se generen las plusvalías (van todas al tipo del ahorro) los primeros 6.000 euros tributarán al 20%, entre 6.000 y 50.000 euros aplicarán un 22% y por encima de ese umbral pagarán un 24%.
El mejor modo de ver el efecto de la futura reforma es a través de un ejemplo práctico de transmisión de vivienda de reciente adquisición y otro de vivienda adquirida hace tiempo.
A) Venta de vivienda adquirida en 2012
Así, una contribuyente compró una vivienda el 28 de octubre de 2012, por un importe de 350.000 euros (sumados los gastos inherentes a la adquisición), y quiere ver la diferencia que podría suponer para su tributación la venta durante el ejercicio 2014, el 28 de diciembre y durante el 2015, el 3 de enero. El precio de venta de su vivienda ha sido de 390.000 euros (descontados los gastos inherentes a la transmisión):
Tributación en 2014 Tributación en 2015
Valor de transmisión: 390.000 € Valor de transmisión: 390.000 €
Valor de adquisición actualizado: 350.000 x 1,0201 = 357.035 € Valor de adquisición: 350.000 €
Ganancia patrimonial: 32.965 € Ganancia patrimonial: 40.000 €
6.000 x 21% = 1.260 6.000 x 20% = 1.200
18.000 x 25% = 4.500 34.000 x 22% = 7.480
8.965 x 27% = 2420,55
TOTAL: 8.180,55 € TOTAL: 8.680 €
B) Venta de vivienda adquirida en 1990
Si por el contrario, la vivienda la hubiera adquirido veinte años antes, es decir el 28 de octubre de 1990, por un importe de 100.000 euros.
Tributación en 2014 Tributación en 2015
Valor de transmisión: 390.000 € Valor de transmisión: 390.000 €
Valor de adquisición actualizado: 100.000 x 1,3299 = 132.990 € Valor de adquisición: 100.000 €
Ganancia patrimonial: 257.010 € Ganancia patrimonial: 290.000 €
6.000 x 20% = 1.200
44.000 x 22% = 9.680
240.000 x 24% = 57.600
Ganancia generada antes del 20-1-2006:
Nº de días permanencia del elemento patrimonial
desde el 28 de octubre de 1990 hasta el 28 de diciembre de 2014: 8.827 días
Nª de 2014 desde la fecha de adquisición hasta el 19 de enero de 2006: 5.562 días
Parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006:
257.010 (5.562/8.827) = 161.945,1
Número de años de permanencia desde la fecha de adquisición hasta 31-12-1996: 7 años
(11,11% x 5 = 55,55%)
Reducción del 55,55% = 89.960,50
161.945,1 – 89.960,5 = 71.984,6
Ganancia generada con posterioridad al 20 de enero de 2006:
257.010 – 161.945,1 = 95.064,9 €
Total ganancia patrimonial a integrar: 95.064,9 + 71.984,6 = 167.049,5
6000 x 21% = 1.260
18.000 x 25% = 4.500
143.049,5 x 27% = 38.623,37
TOTAL a pagar: 44.383,37 € TOTAL a pagar: 68.480 €
Se puede observar en este supuesto la gran diferencia de tributación que supone vender el mismo inmueble el 28 de diciembre de 2014 (44.383,37 €) o el 3 de enero de 2015 (68.480 €)
Si bien en el caso de inmuebles, la pérdida del coeficiente de corrección monetaria es una desventaja adicional, en el caso de enajenación del resto de bienes también puede existir perjuicio debido a la pérdida de los coeficientes de abatimiento, para las compras realizadas con anterioridad al 31 de diciembre de 1994.
Fuente : REAF, CISS grupo Wolter Kluwer

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